1. Région flamande

Les nouveaux droits de donation réduits pour la Région flamande sont d'application depuis le 1er juillet 2015 et visent à augmenter substantiellement les donations. A côté de cela, les règles ont également été simplifiées : il n'existe à présent plus que 2 types de personnes et 4 tranches de tarification. Au niveau du type de personne imposable, on retrouve d'une part les donations en ligne directe (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, parents, grands-parents et arrière-grands-parents) et entre partenaires et d'autre part, les donations entre toutes autres personnes. Les couples vivant sous le même toit (cohabitants de fait) depuis plus d'1 an sont considérés, en Flandre, comme 'partenaires'. 

Source : Graydon

Réduction supplémentaire des droits de donation en cas de rénovation énergétique ou de mise en location

En Flandre, il est également possible de bénéficier d'une réduction supplémentaire des droits de donation dans les 2 cas suivants : 

• Si le donataire est disposé à procéder à des travaux conduisant à une économie d'énergie. Les travaux doivent être effectués par un entrepreneur dans les 5 ans suivant la donation, et ce pour un minimum de 10.000 euros (hors TVA).
• Si le donataire met l'habitation en location dans les trois ans suivant la donation pour une durée d'au moins 9 ans, avec bail enregistré. Il faut produire un certificat de conformité attestant que l'habitation en question répond à certains critères de qualité.

Source : Graydon

2. Région Bruxelles-Capitale

Source : Moneystore.be

Trois différences majeures avec la Flandre

Malgré cette législation similaire au niveau des taux d'imposition, il subsiste tout de même 3 différences importantes avec la Région flamande : 

• La réduction supplémentaire des droits de donation en cas de rénovation énergétique ou de mise en location n'est pas applicable à Bruxelles.
• Les cohabitants de fait n'ont pas droit aux tarifs réduits comme en Flandre.
• Vous profitez à Bruxelles d'une protection supplémentaire si le donateur meurt dans les 3 ans

Protection supplémentaire pour les donations à Bruxelles

Dans le cas où le donateur meurt dans les 3 années suivant la donation, la valeur du bien donné doit être réintégrée dans la masse successorale pour le calcul des droits de succession.
Depuis le 1er janvier 2016, la Région bruxelloise a également décidé d'abolir cette règle accordant ainsi une sécurité supplémentaire aux donateurs, l'économie d'impôt réalisée grâce à la donation ne pouvant dès lors pas être remise en cause. Cette mesure reste cependant d'application en Flandre et en Wallonie. 

3. Région wallonne

Vous envisagez de faire une donation ? Dans ce cas, vous devrez faire appel à votre notaire afin d'établir un acte authentique. Cette démarche engendrera différents coûts : 

• Les honoraires du notaire
• Les frais d'acte
• Les droits de donation

Au moins 3 ans entre plusieurs donations successives

Toutes les donations qui ont été effectuées dans les trois années précédant une nouvelle donation sont reprises pour le calcul des droits de donation. Les droits de donation étant progressifs par tranches, les droits de donation s'en trouvent donc logiquement augmentés. (Source : droitbelge.be)

Il est donc préférable d'attendre au moins 3 ans si vous souhaitez faire des donations successives à une même personne. 

Calcul du tarif applicable par donation et par bénéficiaire

Les droits de donation sont calculés par donation et par bénéficiaire. Voici 2 exemples concrets qui vous permettront de mieux comprendre : 

Exemple : 1 donation et 2 bénéficiaires 
Vous possédez un appartement à Gand d'une valeur de 300.000 € que vous souhaitez donner à vos 2 enfants. Au cours des 5 dernières années, vous étiez domicilié à Anvers ce qui signifie donc que la législation sur les droits de donations de la Région flamande seront d'application. Etant donné que le calcul de ces frais se fait pour chaque donation et pour chaque bénéficiaire, vous serez soumis à un taux de 3%. (2x 150.000 € pour chacun des 2 enfants)

Exemple : 2 donations et 2 bénéficiaires
Vous êtes marié et vous souhaitez donner à vos 2 enfants la maison familiale faisant partie du patrimoine commun du ménage. Celle-ci vaut 600.000 €. La maison se situe à Wavre mais vous êtes domicilié depuis plus de 5 ans à Louvain et par conséquent, vous serez soumis à la législation en vigueur dans la Région flamande. Etant donné que dans ce cas présent, nous avons 2 bénéficiaires distincts et 2 donations (1 faite par chacun des époux), vous pouvez donner votre maison d'une valeur de 600.000 € avec des droits de donation ne s'élevant qu'à 3% (2x 150.000 € pour chaque enfant donnés par le premier parent et 2x 150.000 € pour chaque enfant donnés par le second parent).

CINQ TECHNIQUES DE DONATIONS INTÉRESSANTES

Ci-dessous, nous abordons cinq techniques intéressantes pour effectuer une donation immobilière. Le mieux est d'avant tout rencontrer un notaire afin d'éviter tout problème avec les autorités fiscales.

1. Donation en tranches
Si vous donnez un bien immobilier, vous pouvez largement éviter de payer d'importants frais en contournant la progressivité des droits de succession. Vous pouvez atteindre cet objectif en procédant à une donation du bien immobilier en tranches, ce qui permet d'appliquer le taux le plus bas de 3 %, avec un intervalle de trois ans.

2. Vente du bien immobilier, suivie de la donation du prix de vente
Vous pouvez également décider de vendre votre bien immobilier à une tierce personne ou à un membre éloigné de votre famille afin de limiter les frais à payer. Par contre, si vous vendez à un tiers, cette personne devra également payer des droits d'enregistrement. Cette opération une fois réalisée, vous pouvez alors faire une donation à vos héritiers du prix de vente par voie bancaire ou de la main à la main. S'agissant dès lors d'une donation de biens mobiliers, les taux d'imposition seront beaucoup plus intéressants.

3. Donation déguisée

Une autre technique consiste à présenter une vente immobilière comme étant une donation. C'est assez peu fréquent mais dans certains cas, les droits de donations réduits sont moins importants que les droits d'enregistrement usuels lors d'une vente (entre 10 et 12,5%). Il faut cependant être très prudent et bien vous faire conseiller car l'administration fiscale, si elle détecte une quelconque anomalie, peut requalifier l'opération.

4. Contracter un crédit patrimonial

Le crédit patrimonial représente une autre possibilité. Si vous possédez un patrimoine immobilier d'une valeur importante, vous pouvez conclure ce type de prêt qui vous permettra de réduire substantiellement vos droits de succession. L'argent que vous percevez de cet emprunt pourra ensuite faire l'objet d'une donation bancaire à vos enfants par exemple. Par la suite, ces derniers ne devront donc pas payer de droits de succession à votre mort étant donné que la dette ouverte sera équivalente à la valeur des biens immobiliers. Ils pourront enfin utiliser l'argent reçu par donation auparavant pour rembourser l'emprunt. Attention : ceci n'est plus valable si vous deviez décéder endéans les 3 années suivant la donation. De plus, l'administration fiscale est très attentive à ce genre de pratique.

5. Création d'une société patrimoniale

La création d'une société patrimoniale est une autre technique fréquente pour réduire les droits de succession sur le patrimoine immobilier. Avantage de la formule : la mise en société a pour effet de transformer l'immobilier en mobilier. Les actions de la société peuvent ainsi être données au taux de 3 %, voire sans droits de succession (via notaire néerlandais par exemple). Mais sans trop rentrer dans les détails, ce type de société patrimoniale présente, à terme, plus d'inconvénients que d'avantages fiscaux.

Qu'en est-il pour les biens immobiliers à l'étranger ?

Si votre bien se situe à l'étranger, vos héritiers devraient en principe payer l'impôt sur les successions. Depuis que l'échange des informations entre pays est devenu plus transparent, il n'y a pas de raison, lors de la succession, de cacher votre bien situé à l'étranger. Les règles en vigueur dépendent du régime fiscal du pays en question et des différentes solutions de transfert. Bon à savoir : vous devrez payer les droits de succession potentiels dans le pays du bien en question mais ces droits seront déduits des droits de succession que vous payerez en Belgique.

Sources : Knack, notaires.be, belgium.be, Graydon, oblis.be, moneystore.be? immoweb.be