Bien mal acquis…reste acquis !

Lors de l’acquisition d’un immeuble, se pose souvent la question de l’état du bien vendu (ou acheté).

L’article 1641 du Code civil précise en principe que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine (…) ».

Il est toutefois d’usage et systématique depuis de nombreuses années de déroger à ce mécanisme dans les ventes.

Il est en effet extrêmement difficile qu’un vendeur reste tenu pendant des années, après avoir vendu son immeuble des défauts du bien qu’il ne connaissait lui-même pas.

Cela signifie que les actes de vente signés en Belgique contiennent systématiquement une clause qui déroge aux dispositions de l’article 1641 du Code civil. Le vendeur n’est donc généralement pas tenu de donner une quelconque garantie à l’acheteur, quant à l’état du bien vendu.

En revanche, le vendeur reste tenu (quelles que soient les stipulations du contrat) des défauts dont il avait lui-même connaissance. Autrement dit, le vendeur de mauvaise foi reste responsable du défaut d’information.

Ces principes posent en pratique de nombreuses difficultés.

1/ Dans le chef du vendeur, il est légitime que celui-ci valorise son immeuble au mieux dans le cadre de la vente et n’insiste pas sur les quelques défauts de son immeuble.

L’exonération des vices cachés dont il n’a pas connaissance encourage en outre à ne pas approfondir les défauts qui pourraient concerner l’immeuble.

En pratique, il en résulte donc que lors des visites, les informations sont communiquées de manière très light d’autant que, généralement, la vente se fait par un intermédiaire qui n’a lui-même pas connaissance de toutes les informations dont le propriétaire dispose.

Il n’en demeure pas moins que le propriétaire doit informer son mandataire (par exemple agent immobilier) de tous les éléments dont il a connaissance.

2/ Dans le chef de l’acquéreur, il existe donc une charge importante d’investigation.

En effet, dans la mesure où il ne pourra que très difficilement se retourner contre son vendeur pour un éventuel défaut à l’immeuble, chaque acquéreur sera bien avisé de visiter le bien plusieurs fois, et au besoin avec un expert qui pourra lui donner son point de vue quant aux éventuels travaux qui seront nécessaires.

Si les travaux réalisés par le précédent propriétaire ne l’ont pas été dans les règles de l’art, il ne pourra pas être reproché au vendeur que ces travaux ne correspondent pas à l’attente de l’acquéreur, aussi légitime soit-elle.

On comprend donc, à la lecture de ce qui précède, que de nombreux acquéreurs se sentent démunis face à l’état du bien qu’ils ont acquis, considérant que celui-ci ne correspond en rien à ce qu’ils attendaient légitimement.

Les notaires attirent donc l’attention, aussi souvent que possible, sur l’importance pour l’acquéreur de ne pas signer l’achat d’un immeuble sans l’avoir correctement visité à plusieurs reprises.

Source: Fédération royale des notaires de Belgique