Pourquoi procéder à un état des lieux?
Un état des lieux est un document très important. De son exactitude, de sa précision dépend souvent l’évolution des relations futures entre un propriétaire-bailleur et un locataire. Le locataire doit remettre le bien loué dans l’état dans lequel il l’a trouvé au moment de la conclusion du bail. Il est donc responsable des dégâts qu’il aurait causé pendant sa période d’occupation.
Bien évidemment cette disposition légale est parfois source de conflit. S’il est évident qu’il appartient à celui qui a causé les dégâts de les réparer, il n’est pas toujours évident d’en déterminer les responsabilités.
A la sortie, à la fin du bail, en cas de conflit entre les parties, le bailleur doit prouver que c’est le locataire qui les a causés, et ce dernier doit prouver que ceux-ci existaient déjà avant son entrée dans les lieux.
Une clause indiquant simplement que le bien est loué en bon état d’entretien, bien connu du preneur, n’a aucune valeur. Si aucun état des lieux n’est établi ou si celui-ci n’est pas assez précis, il existe une présomption en faveur du locataire: les détériorations existant à la sortie du locataire sont censées avoir déjà existé au moment de son entrée dans les lieux.
Pour être valable un état des lieux doit être contradictoire, établit en présence des parties. Il doit être signé et enregistré endéans les deux mois de la signature du bail.
Pourquoi un expert-immobilier ?
Un état des lieux doit être objectif, réaliste, dressé le plus précisément possible. L’indépendance d’un expert garantit le respect des droits des parties. Chaque pièce est examinée en détail, tenant compte des défauts ou des désordres constatés, tenant compte de l’état des peintures, tapisseries, appareils électro-ménagers, etc…
Un état des lieux réalisé par un de nos experts diplômé comprend plusieurs dizaines de pages et parfois plusieurs centaines de photos. Les relevés de compteurs sont répertoriés.
Un état des lieux est toujours établi à frais partagés entre le bailleur et le locataire.
L’on distingue l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie ainsi que l’état des lieux avant travaux.
- L’état des lieux d’entrée: Il est établi avant la remise des clefs et l’entrée dans les lieux du locataire. Les éléments sont détaillés et commentés. La nomenclature est précise. Notons à titre d’exemple qu’une simple porte intérieure comporte plus de 12 éléments…
- L’état des lieux de sortie : L’expert, analyse chaque point repris lors de l’état à l’entrée. S’il constate d’autres dégâts ou désordres, il apprécie objectivement ceux-ci dans le respect des droits des parties, tenant compte d’éventuelles détériorations conséquentes d’un usage locatif normal.
S’il convient de chiffrer un élément, l’expert se base sur le bordereau des prix unitaires publié chaque année par l’association belge des experts. Pas d’estimation arbitraire des couts mais bien une valorisation rationnelle basée sur une moyenne des prix de plus de 400 des postes principaux entrant dans le cadre de potentielles constructions ou réparations de biens immobiliers.
- L’état des lieux avant travaux. Les chantiers ne se passent pas toujours comme prévus… Il est toujours important de faire établir une « photographie » de l’état originel du bien afin d’éviter tout litige ultérieur.
