Etats des lieux d'entrée et de sortie 

Depuis les lois du 25 et 26 avril 2007, l’état des lieux est devenu obligatoire pour tous les baux d’immeubles conclus à partir du 18 mai 2007….

Sans toutefois que le bail ne soit invalidé par l’absence d’un état des lieux….

Le « nouvel » article 1730 du Code civil est désormais rédigé comme suit :

"Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs.

Cet état des lieux est dressé :

- soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés,
- soit au cours du premier mois d'occupation,
- soit au cours des 15 premiers jours d'occupation, lorsque la durée du bail est inférieure à un an.

A défaut pour les parties de s’entendre sur les modalités de réalisation de l’état des lieux d’entrée, le juge de Paix doit être saisi et la requête doit être déposée dans les 15 jours ou le mois de l'occupation. A défaut, la requête sera considérée comme tardive.

S’il n’existe aucun état des lieux d'entrée, le bien loué est réputé délaissé dans l’état tel qu’il se trouvait à l’entrée du locataire sortant.

Mais il ne s’agit que d’une présomption et non pas d’une affirmation péremptoire !!

Cette présomption est dès lors susceptible d’être renversée par le biais de preuves contraires.

Lesdites preuves peuvent être rapportées par toutes voies de droit : enquête et témoignage, éventuelles présomptions de fait, aveux, serment y compris par l’expert éventuellement désigné dont la compétence technique pourra lui permettre de déterminer la cause du dommage.

Mais, il est un fait certain que les preuves contraires permettant de renverser la présomption restent difficiles à rapporter, et nécessitent l’intervention du Juge de paix, d’autant qu’un éventuel témoignage sera souvent accueilli avec beaucoup de prudence, voire de réticence...

Pour ce qui est de l’état des lieux de sortie : il appartient aux parties de convenir d’une réunion aussitôt que les lieux sont libérés, car il est malaisé de procéder aux constatations qui s’imposent aussi longtemps que les locaux n’ont pas encore été vidés.

Il est loisible à chacune des parties de se faire accompagner par un conseiller technique compétent.

Attention : s’il existe bien un délai prévu par la loi pour établir un état des lieux d’entrée, aucun délai n’est prévu pour établir un état des lieux de sortie.

Mais, il est de bon sens d’affirmer que l’état des lieux de sortie doit être réalisé à très brefs délais, pratiquement à la sortie du locataire.

A défaut de pouvoir établir de commun accord un état de sortie, il est recommandé aux parties d’introduire rapidement une procédure tendant à la désignation d’un expert judiciaire pour établir un rapport.

Que se passe-t-il si le bailleur reprend possession des lieux loués, après le départ du locataire, sans avoir fait constater les dégâts locatifs de manière régulière ?

Le bailleur est-il censé avoir renoncé à toute réclamation ?

La reprise de possession par le bailleur n’entraîne sa renonciation à réclamer l’indemnisation des dégâts que si elle est réelle et effective.

Le principe est que la renonciation ne se présume pas.

Mais, le bailleur se gardera bien de pénétrer dans les lieux avec ses entrepreneurs pour y effectuer des travaux.

Exemple : ne constitue pas une prise de possession, entraînant renonciation du bailleur, le placement de draps à hauteur des fenêtres du coté postérieur de l’immeuble, ni le placement de rideaux côté rue, en vue de cacher le mauvais état dans lequel les lieux ont été laissés.

D’autre part, la remise des clés est un fait juridique dont le juge de paix apprécie souverainement la portée.

En vue d’éviter que l’acceptation des clés qui lui sont remises à la sortie du locataire ne puisse être interprétée comme une renonciation à la réparation des dégâts locatifs, le bailleur a intérêt à s’abstenir de les accepter, du moins sans formuler des réserves dans le reçu ou dans un courrier (courriel) adressé au locataire.

La clause de style qui peut être utilisée par le bailleur est : les clefs sont réceptionnées tous droits saufs et réservés et sans aucune reconnaissance préjudiciable

Source: Gilles Tijtgat - Légisconsult