Rupture anticipée du bail par le locataire

Le montant de l’indemnité est-il fixé par la date de préavis ou la date de départ du locataire ?

Même si la matière a été régionalisée, la loi sur le bail de résidence principale, « bien connue », reste actuellement applicable en l’état. Parmi les dispositions de cette règlementation figure celle qui permet au locataire titulaire d’un bail d’une durée de 9 ans de rompre anticipativement le contrat.

C’est l’article 3 § 5 de la loi précitée qui permet au locataire de mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de 3 mois ET le paiement d’une indemnité dégressive si le bail prend fin au cours de l’une des trois premières années du bail. Cette indemnité est équivalente à 3 mois de loyers si la rupture intervient la première année, deux mois si la rupture intervient la deuxième année et un mois si le bail est rompu la troisième année.

Les choses sont donc simples !

Une question nous parvient pourtant de façon récurrente : « le préavis a été donné par le locataire dans le courant de la deuxième année mais il se terminera et le locataire partira dans le courant de la troisième année, l’indemnité est-elle de deux mois ou d’un seul mois ? » En clair, le montant de l’indemnité est-il fixé par la date de préavis ou la date de départ effectif du locataire ? Contrairement au cas du congé donné par le bailleur sans motifs, mais moyennant indemnité, l’indemnité à payer par le locataire ne constitue pas toujours une condition de la correcte résiliation par ce dernier ! L’indemnité, dont le montant dépend de la date à laquelle le congé expire et non de la date à laquelle il est donné, n’est plus due après le premier triennat. Je rappelle également que le préavis donné ne commence à courir que le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il a été adressé et que, le texte légal ne prévoit aucune condition de forme… Aussi, et pour éviter toute chicanerie sur ce point, nous conseillons de prévoir, dans le contrat de bail que le préavis soit, quelle que soit la personne qui en est à l’origine (bailleur et/ou locataire), envoyé sous forme recommandée afin que la preuve soit aisée.

Sources: Gilles Tijtgat - Légisconsult