La prorogation pour circonstances exceptionnelles du bail de résidence principale

(bail de résidence principale)

Ces termes « barbares » ne concernent qu’une catégorie particulière de locataires : ceux et celles occupant le bien loué en l’affectant à leur résidence principale. Sont donc exclus du bénéfice de l’application de cet article, tous les baux qui ne concernent pas la résidence principale du preneur.
Pour que le locataire puisse solliciter une prorogation pour circonstances exceptionnelles : il faut que le bail vienne à échéance ou prenne fin par l’effet d’un congé.
Donc, lorsque le bail prend fin par l’effet d’un renon et si des circonstances empêchent le locataire de libérer les lieux à son échéance, celui-ci peut solliciter une prorogation (prolongation) pour circonstances exceptionnelles selon les modalités prévues par les règlementations régionales.
Cette sollicitation peut être faite, dans le cas d’une convention de résiliation amiable et même si le préavis a été signifié par le locataire. Dans ce cas, les circonstances exceptionnelles invoquées par le locataire doivent être postérieures à la notification du renon.
L’une des premières conditions pratiques impose que la demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles soit adressée par le locataire au bailleur, au plus tard un mois avant l’expiration du bail et par lettre recommandée. Cette disposition est impérative et le non-respect de cette condition rend la demande de prorogation irrecevable.
Lorsque le locataire sollicite, dans les formes légales, une prorogation pour circonstances exceptionnelles, le bailleur peut accepter cette demande, tenter de négocier les conditions de cette prorogation ou la refuser. Dans tous les cas, le silence du bailleur ne peut pas être considéré comme un consentement.
Si un accord entre les parties n’a pas pu être trouvé, la prorogation pour circonstances exceptionnelles devra être demandée par voie judiciaire.
Lorsqu’une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles est introduite auprès du juge de paix (par citation, requête contradictoire ou comparution volontaire), le juge devra surtout se prononcer sur l’existence et la recevabilité des circonstances exceptionnelles invoquées par le locataire. Enfin, il devra rendre une décision en tenant compte de l’intérêt des deux parties.
Si le juge accorde la prorogation pour circonstances exceptionnelles, il doit également en fixer la durée et peut également accorder une augmentation du loyer.

Que sont les circonstances exceptionnelles ?
Le « grand âge » mis à part, les règlementations régionales ne définissent pas les circonstances exceptionnelles…
« fort heureusement », les travaux parlementaires sont beaucoup plus explicites et indiquent: « Les “circonstances exceptionnelles” sont celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement. Elles visent, d’une part, des situations d’urgence, imprévisibles ou subites, d’autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur, dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la “balance” des intérêts des parties. »

Sur cette base, voici une liste succincte de circonstances que la jurisprudence a reconnues comme ayant un caractère exceptionnel :
– la grossesse alliée à l’obligation de repos particulier ;
– le grand âge du locataire allié à d’autres éléments ;
– une grave intervention chirurgicale ;
– l’exercice d’un mandat politique communal (échevin) et la candidature aux élections communales ;
– la très grande difficulté rencontrée à trouver un nouveau logement adéquat, soit parce qu’il ne sera disponible que deux mois plus tard, soit parce qu’en raison de l’activité professionnelle, il doit être situé dans un périmètre de 10 à 15 km ;
– le retard dans l’achèvement de la construction d’un nouveau logement non imputable au locataire, mais si la construction n’est même pas encore commencée, il n’y a pas lieu d’accorder une prorogation ;

Par contre, voici les circonstances que la jurisprudence n’a pas reconnues comme ayant un caractère exceptionnel :
– lorsque les difficultés invoquées sont propres à toutes difficultés de retrouver un nouveau logement ;
– lorsque le mauvais état de santé du locataire existe depuis déjà tout un temps ;
– lorsque la construction d’un nouveau logement n’a pas encore été entamée ;
– lorsque le locataire a décidé d’entamer des travaux d’aménagement dans sa nouvelle habitation ;
– lorsqu’en cas de congé donné par le locataire, la circonstance qu’il invoque n’est pas postérieure à son renon ;
– lorsque le preneur invoque la non-disponibilité immédiate d’un nouveau logement acheté récemment alors que pendant plus de huit mois, il a méconnu le congé donné par le bailleur.

Enfin, lorsque le locataire fait une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles, il doit pouvoir prouver l’existence de celles-ci. De même, les circonstances invoquées par le preneur doivent être personnelles.
Lorsque la prorogation arrive à son terme, celle-ci prend fin de plein droit. Autrement dit, ni le bailleur, ni le preneur ne doivent donner un nouveau préavis. Il importe donc que la durée de la prorogation soit fixée de manière certaine. C’est d’ailleurs une obligation lorsque la prorogation pour circonstances exceptionnelles est accordée par voie judiciaire.
Ici aussi, le juge doit tenir compte des intérêts des deux parties pour déterminer la durée de la prorogation.
Pour terminer, envisageons le cas dans lequel les parties décident de conclure une convention de prorogation à l’amiable. Dans ce cas, les parties ne sont pas tenues par les conditions strictes des dispositions légales. Les parties sont libres de déterminer les conditions dans lesquelles se déroulera la prorogation.
Depuis la régionalisation du bail, la matière est régie par l’article 56 du décret wallon et par l’article 250 de l’ordonnance bruxelloise.

Un bon accord vaut parfois mieux qu’un mauvais procès…

Source: Gilles Tijtgat consultant juridique