La garantie locative (bail de résidence principale)...

Quelques explications complémentaires

La garantie locative est très (trop) souvent confondue avec la notion de caution.

En effet, si la garantie locative est représentative d'une somme d'argent, la caution est, quant à elle, une personne qui s'engage à supporter les manquements financiers du locataire principal à la place de ce dernier.

Bien que différentes, la garantie locative et la caution ont toutes les deux pour objectif de fournir au bailleur une garantie contre les manquements éventuels du locataire et présentent également la particularité de ne pas être obligatoires....

Il n'y a, en effet et étonnamment, aucune disposition légale prévoyant que la validité d'un contrat de de bail de résidence principale est conditionnée par le versement d'une garantie locative. En clair, un contrat pourrait être conclu sans qu'aucune garantie locative ne soit sollicitée...

Mais, ce n'est bien évidemment jamais le cas ! Ce qu'il faut retenir c'est que l'obligation de constituer la garantie locative repose sur une base contractuelle et non légale. Il est bien évident que le bailleur soucieux de la préservation de ses (légitimes) intérêts, prévoira cette clause dans le contrat de bail.

Si une telle clause existe, c'est cette fois la loi qui vient définir les contours obligatoires de celle-ci !

Le bailleur ne peut donc exiger que la garantie locative, représentée par une somme d'argent, soit supérieure à certains montants et/ou lui soit remise en liquide...

Voici ce qui est autorisé : le preneur a le choix entre les trois formes de garantie locative :

(1)Fonds déposés sur un compte individualisé et bloqué au nom du locataire :

• lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer ;
• les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur ;
• le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toutes créances résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur ;
• sanction : si l’argent est versé entre les mains du bailleur, ce dernier devra payer à son locataire un intérêt au taux moyen du marché financier depuis la remise de l’argent. Si le locataire met en demeure son bailleur de déposer l’argent de la garantie sur un compte, le taux d’intérêt sera de 6 % .

(2)Garantie de la banque :

• cette garantie peut porter sur trois mois de loyer maximum ;
• le principe est le suivant : la banque se porte garante immédiatement vis-à-vis du bailleur, le locataire étant autorisé à payer à la banque le montant de la garantie par mensualités constantes pendant toute la durée du contrat (avec un maximum de trois ans) ;
• l’institution financière doit être celle auprès de laquelle le preneur dispose d’un compte sur lequel il perçoit ses revenus ou ses indemnités de remplacement ;
• si le preneur suspend le payement de ses versements mensuels auprès de la banque, cette dernière pourra dans cette hypothèse exiger le paiement immédiat de l’intégralité du solde de la garantie ;
• la banque ne peut pas refuser une garantie au preneur au seul prétexte de son insolvabilité. Or, si la banque ne peut utiliser ce prétexte, elle peut en revanche décider de ne pas fournir de garantie. Il n’est donc pas exclu que les banques tentent d’éviter au maximum de devoir fournir une telle garantie, et ce compte tenu du risque important que l’émission d’une telle garantie représente pour l’institution financière, laquelle doit garantir le bailleur sans disposer, pendant toute la période d’apurement par le locataire, du montant de la garantie.

(3)Garantie de la banque suivant un contrat standard conclu entre le CPAS et l’institution bancaire:

• elle ne peut porter que sur trois mois de loyer maximum ;
• le CPAS s’occupe des démarches auprès de la banque pour la constitution de la garantie.

Pour ces deux dernières formes de garantie, un formulaire à remplir par la banque et à remettre au bailleur.

Nous précisons également que la garantie locative peut être constituée sous d'autres formes que le versement d'une somme d'argent au crédit d'un compte bancaire et que l'exigence de ces modes alternatifs sont des conditions contractuelles et ne sont pas, nécessairement, discriminatoires.

Nous y reviendrons prochainement...

Source: Gilles Tijtgat - Légisconsult